空き家の固定資産税はいつ上がる？管理不全空家・特定空家と勧告の境目
相続した実家が空き家になり、「固定資産税が6倍になるのでは」と心配している方は少なくありません。空き家になっただけで、税額がすぐに上がるわけではありません。
税負担が変わる境目は、市区町村から「勧告」を受けるかどうかです。勧告を受けても、請求額が一律に6倍になるわけではありません。この記事では、2026年10月6日時点で国土交通省が公表している情報をもとに、税負担が増える仕組み、勧告の前後に自治体へ確認する項目、修繕・解体・売却の比べ方を整理します。
目次
空き家になっただけでは固定資産税は上がらない
住宅が建っている土地には「住宅用地特例」という軽減措置があります。固定資産税の課税標準は、小規模住宅用地（住宅1戸あたり200㎡以下の部分）で評価額の1/6、一般住宅用地（200㎡を超える部分）で1/3に減額されます。
人が住まなくなっても、建物が住宅として残っていれば、原則として特例は続きます。特例が受けられなくなるのは、適切に管理されていない空き家として勧告を受けた場合などです。なお、特例を受けられるかどうかは、賦課期日である毎年1月1日時点の状況で判断されます。
管理不全空家・特定空家と「勧告」の境目
2023年（令和5年）の空家法改正で、「管理不全空家」が新たに設けられました。放置すれば特定空家になるおそれがある空き家で、いわば特定空家の手前の段階です。改正法は2023年12月13日に施行されました。
国土交通省は、管理不全空家や特定空家として指導を受け、それに従わず勧告を受けると住宅用地特例が受けられなくなると説明しています。改正前は特定空家だけが対象でしたが、改正後はその手前の段階でも特例が外れる可能性があります。
| 段階 | 空き家の状態の目安 | 行政の対応 | 土地の住宅用地特例 |
|---|---|---|---|
| 通常の空き家 | 定期的に換気・清掃・点検をしている | 特になし | 原則として継続 |
| 管理不全空家 | 破損や雑草の繁茂などがあり、放置すると特定空家になるおそれがある | 指導→改善がなければ勧告 | 勧告を受けると対象外 |
| 特定空家 | 倒壊などの危険、衛生や景観に著しい問題がある | 助言・指導→勧告→命令→代執行 | 勧告を受けると対象外 |
指導の段階で改善すれば、勧告に進まずに済む可能性があります。通知が届いたら放置せず、まず指摘された箇所と改善の期限を確認しましょう。
「請求額が一律6倍」は誤解
特例が外れると、小規模住宅用地では、土地の課税標準を1/6に減らす軽減がなくなります。「6倍」という言葉はこの点から来ていますが、実際の請求額がそのまま6倍になるとは限りません。主な理由は次の3つです。
1. 土地分にも負担調整などの仕組みがある：住宅用地以外の宅地には、課税標準額を評価額の70%までとする上限や、前年度からの急な上昇を抑える負担調整措置があります。そのため、土地分の増え方は土地ごとに異なります。200㎡を超える一般住宅用地の部分は、もともと1/3の軽減です。
2. 家屋分は特例の対象外：住宅用地特例は土地に対する軽減です。建物（家屋）に対する固定資産税は、勧告を受けても特例の有無では変わりません。納税通知書の合計額には家屋分も含まれるため、合計額が6倍になるわけではありません。
3. 都市計画税は軽減割合が違う：市街化区域などで課される都市計画税にも住宅用地の軽減がありますが、小規模住宅用地で1/3、一般住宅用地で2/3と、固定資産税とは割合が異なります。課税されていない地域もあります。
どの年度から、いくら増えるかは、土地の面積・評価額・前年度の課税標準額、自治体の運用によって変わります。仮の数字で計算した金額を目安にせず、実際の課税明細書をもとに資産税担当の窓口で確認するのが確実です。
勧告の前後に資産税担当へ確認したいこと
空き家の指導・勧告は空き家対策の担当課、税額は資産税（固定資産税）の担当課が扱うのが一般的です。窓口が分かれていることが多いため、両方に確認しましょう。手元に納税通知書と課税明細書を用意しておくと話が早く進みます。
| 時期 | 確認する項目 |
|---|---|
| 指導を受けた段階 | 指摘された箇所と改善内容、改善の期限、改善したことをどう報告・確認してもらうか |
| 指導を受けた段階 | 現在、土地に住宅用地特例がどの面積に適用されているか（小規模・一般の区分） |
| 勧告前後 | 勧告を受けた場合、どの年度の課税から特例が外れるか（1月1日時点との関係） |
| 勧告前後 | 特例が外れた場合の土地分の課税標準額の見込み、負担調整の影響、都市計画税の扱い |
| 勧告後 | 改善して勧告が解除された場合、特例がいつの年度から再び適用されるか |
| 解体を検討する場合 | 解体後の土地の課税の扱いと、解体のタイミング（1月1日の前か後か）による違い |
| 共通 | 除却・改修・家財整理などに使える補助制度の有無、申請の時期と条件 |
修繕・解体・売却の費用比較シート例
空き家の対応は、大きく「修繕して管理・活用する」「解体する」「売却する」の3つです。どれが有利かは物件ごとに違うため、同じ項目で並べて比べると判断しやすくなります。次のような表に、見積もりや確認した金額を書き込んで使ってください。
| 項目 | 修繕・活用 | 解体 | 売却 |
|---|---|---|---|
| 初期費用 | 屋根・外壁・設備などの工事費（見積もり額） | 解体費、家財処分費、整地費（見積もり額） | 仲介手数料、測量費、家財処分費など |
| 毎年かかる費用 | 固定資産税・都市計画税、保険料、管理費 | 更地としての固定資産税・都市計画税、草刈りなど | 売れるまでの税金・管理費 |
| 収入・回収 | 賃貸する場合の家賃収入 | 更地として売る・貸す場合の収入 | 売却代金（査定額） |
| 補助金 | 改修補助の有無と上限 | 除却補助の有無と上限 | 該当があれば記入 |
| 税金の注意点 | 住宅用地特例を維持しやすい | 建物がなくなると特例は原則外れる | 譲渡所得への課税と、使える特例の有無 |
| 比較期間の合計 | 例：5年・10年で合計 | 同左 | 同左 |
比べるときは、初期費用だけでなく、5年・10年といった同じ期間でかかる合計額をそろえましょう。工事費や解体費は建物の構造や立地で大きく変わるため、複数の業者から見積もりを取ることが出発点です。相続した空き家の売却では、条件を満たすと譲渡所得の特別控除を使える場合があります。適用の可否は税務署や税理士に確認してください。
資金の手当ては早めに確認を
修繕や解体の費用を自己資金だけでまかなえない場合は、融資の利用も選択肢になります。ただし、空き家の改修・解体費用が融資の対象になるかは、金融機関や商品によって異なります。資金の使い道や担保の扱いを、事前に金融機関へ確認しておきましょう。
改修費用に使えるローンを探すときは、CrowdLoanで金融機関の条件を比べる方法もあります。対象となる資金使途や担保の要否は、各金融機関に確認してください。勧告を受けてから慌てるより、指導の段階や空き家になった時点で計画を立てておくほうが、選べる手段は多くなります。
出典：
国土交通省「空き家対策特設サイト」（空家法改正・管理不全空家に関するページ）
国土交通省「空家等対策の推進に関する特別措置法関連情報」
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