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誰も住まなくなった実家どうする?2023年4月から施行される土地に関する新制度についても紹介

一言コメント村田大輔 - 貸金業取扱主任者/クラウドローン株式会社代表

空き家問題は固定資産税などの負担が懸念されますが、解決策はいくつかあります。家を手放す場合は売却や国への譲渡が選択肢。売却時は更地にする利点と固定資産税増加の懸念がありますが、解体費用が課題です。国への譲渡は手間がかかりますが、相続土地国庫帰属制度が導入されたことで選択肢が広がりました。手放さない場合は賃貸や自己管理があり、それぞれメリットとデメリットがあります。資金面ではリフォームローンやクラウドローンの活用も考えられます。アキカツカウンターやアキカツローンなど、専門サービスも存在し、空き家問題に取り組む手段が豊富にあります。是非参考にしてみてください。

実家は思い出が詰まっているもの…。

誰も住まなくなってしまった実家をどうするか、皆さんはもう考えていますか?
家は所持しているだけでも固定資産税がかかるため判断に困りますよね。
家は放置しているとすぐに傷み、空き家として放置していると近隣の迷惑にもなりかねません。

今回は、空き家になった実家をどうするべきなのか方法をいくつか紹介します。

また、空き家の活用に使えるサービスも紹介します。

誰も住まなくなった家を放置するとどうなるのか

家の所有者が亡くなった場合、家の相続が発生します。家を相続することになった場合、翌年の1月1日から固定資産税が発生します。

固定資産税は、建物や土地などを保有している限り、毎年課せられる税金ですが、住宅用地の固定資産税には軽減措置があります。

住宅用地であれば課税標準を3分の1に減額するほか、200㎡以下の部分(小規模住宅用地)に対する課税標準は6分の1に減額することとされています。

もしも固定資産税を払わなかった場合、お住まいの市町村から督促状が送られてきます。督促には数%の延滞金も含まれており、当初の納税額よりも多めの税額を負担しなければなりません。督促が来てもさらに無視し続けると、最終的には財産の差押えが行われます。

「特定空き家」に指定された場合

特定空き家とは、国土交通省が示している基本指針である、以下の4項目のいずれかに該当する空き家のことです。

  • 倒壊などの著しく保安上危険となる恐れがある状態
  • 著しく衛生上有害となる恐れがある状態
  • 著しく景観を損なっている状態
  • 放置することが不適切である状態

特定空き家に指定されると、固定資産税の優遇措置が適用されなくなり、払わなければならない税金がもっと増えることになります。

誰も住まないからといって、放置することだけは避けましょう。 どのような選択肢があるのか次章から紹介します。

家を手放すor手放さない選択が必要

まずは家を手放すのか手放さないのかの判断が必要です。

土地は一度手放すともう二度と同じ土地は手に入りません。

自分が使わないとしても、もしかしたら子どもや孫が必要になる可能性もゼロではありません。空き家がゆかりのある土地にあるのであれば、よく考えてから行動に移しましょう。

手放す場合の方法

家を手放す場合、売却する方法と、国へ譲渡(2023年4月スタートの新制度)する方法があります。それぞれ詳しく見ていきましょう。

メリットデメリット
更地にして売却・売りやすくなる(買い手がつきやすい)
・家付きよりも土地の価値がアップする可能性も
・解体費用がかかる
・更地にすることで固定資産税がアップ
建物ごと売却・解体費用が不要
・更地に比べると固定資産税が低い
・価格が相場よりも低くなりがち
・買い手がつきにくい可能性がある
国に譲渡・引き取り手を自分で探す手間がない
・土地だけを国に譲渡できる
・要件審査がある
・審査手数料がかかる
・更地にする必要がある
・10年分の管理費を一活で支払う必要がある

更地にして売却する場合

メリット

  • 売りやすくなる(買い手がつきやすい)
  • 家付きよりも土地の価値がアップする可能性がある

デメリット

  • 建物の解体費用がかかる
  • 地域や条件にもよりますが100~300万円程度かかります。

  • 更地にすることで固定資産税がアップする
  • 売却できるまでは固定資産税がかかります。

建物ごと売却する場合

メリット

  • 解体費用が不要
  • 更地に比べると固定資産税が低くなる

デメリット

  • 価格が相場よりも低くなりがち
  • 買い手がつきにくい可能性がある
  • 不動産業界では戸建て木造住宅の資産価値は築20年ほどでゼロになると言われています。

国に譲渡する場合

相続土地国庫帰属制度が2023年4月27日からスタートします。

相続したくない土地を国に譲渡できる制度です。

メリット

  • 引き取り手が国で安心できる
  • 土地だけを国に譲渡できる
  • これまでは相続の一部のみを放棄することはできませんでしたが、この制度を利用することにより、相続した他の資産まで手放す必要はなくなります。

デメリット

  • 要件審査がある(制度が利用できない可能性もある)
  • 審査手数料がかかる(具体的な金額は未定)
  • 更地にする必要がある(解体費用がかかる)
  • 10年分の管理費を一活で支払う必要がある
  • 宅地の場合、原則20万円ですが、都市計画法の市街化区域又は用途地域が指定されている地域内の土地は面積区分に応じた算定となります。

    目安:市街地200㎡の宅地で約80万円

外部サイト:法務省ホームページより引用https://www.moj.go.jp/MINJI/minji05_00457.html

手放さない場合の方法

手放さない場合、賃し出す方法と自分で管理する方法があります。それぞれのメリット・デメリットを見てみましょう。

メリットデメリット
貸し出す・毎月賃料収入を確保できる
・資産を保有し続けることができる
・大規模なリフォームを行わなければならない場合がある
・入居者が決まらない場合は家賃収入が得られない
・入居者が決まった後もトラブルが発生する可能性がある
自分で管理・費用がかからない・人が住んでいないと急激な劣化が進むため、資産価値が目減りする
・管理のため、何度も足を運ぶ必要がある

貸し出す場合

メリット

  • 毎月賃料収入を確保できる
  • 資産を保有し続けることができる

デメリット

  • 大規模なリフォームを行わなければならない場合がある
  • 入居者が決まらない限り家賃収入が得られない
  • 入居者が決まった後もトラブルが発生すると対応に悩まされる可能性がある

自分で管理する場合

メリット

  • 費用がかからない

デメリット

  • 人が住んでいないと急激な劣化が進むため、資産価値が目減りする
  • 管理のため、何度も足を運ぶ必要がある

空き家の解体やリフォームにはリフォームローンが使える

空き家の解体やリフォームは数百万円のまとまった資金が必要です。 一括で支払うことが難しい場合はリフォームローンの利用も検討しましょう。

金融機関にもよりますが、解体に特化しているものや、リフォームに特化しているものなどさまざまです。 クラウドローンを利用すれば28の金融機関の審査結果と金利が申込前にわかるので、活用してみてはいかがでしょうか?

また、耐震補強工事には自治体の補助国の減税制度を利用できる場合もありますので、必要に応じて確認しておきましょう。

空き家の活用に使えるサービス

「アキカツカウンター」は空き家の相談専門カウンターです。

アキカツカウンターに相談すると、相談物件が「空き家いったん安心保険パッケージ」の対象となり、空き家所有者の自己負担が1年間0円となるサービスです。この期間中に「空き家をどうしていくか」アドバイザーと相談しながら考えていくことができます。

空き家を売却や賃貸に出す場合、空き家情報をインターネット上に掲載し活用者を募集します。しかし現状は、空き家を購入するための住宅ローンやリフォームローンが少なく、購入希望者がいるものの実際の購入には至らないという事象が発生していました。そこで『アキカツローン』が商品化されました。

「アキカツローン」はご利用金額1,000万円、ご利用期間15年までご利用いただける、空き家の購入資金に加えてリフォーム資金や解体資金など、空き家に係わる幅広い資金ニーズに対応する利便性の高い無担保消費性ローンです。特徴は利用期間15年という長さ。さらに今までは融資がおりにくかった地方の木造家屋にも利用が可能です。

アキカツローンリリース文より抜粋
外部サイト:https://aki-katsu.co.jp/magazine/archives/7605
運用フロー図

クラウドローンは空き家の売主・買い手双方のニーズに応えるファイナンス機能で参画しています。


POINT

「どの銀行が融資をしてくれるか分からない」をクラウドローンが解決

クラウドローン(https://pre.crowdloan.jp/)は、個人が銀行から低金利でマイカーローン、教育ローンなどの融資を受けられる国内唯一のプラットフォームです。
融資の目的や時期、金額などをクラウドローンに登録すると、各銀行が融資可能な金額や金利のプランの直接提案してくれます。時間と労力をかけずに複数の銀行からより条件のよい融資を見つけることができます。

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