【2026年版】住宅購入の登記費用はいくら？登録免許税の軽減（令和9年3月31日まで）と司法書士報酬の公表値を比較

住宅購入の登記費用は、国に納める登録免許税と、司法書士へ払う報酬の合計で決まります。固定資産税評価額が土地1,200万円・建物800万円、住宅ローン3,000万円の中古住宅を例にすると、登録免許税は軽減が使える場合で約23.4万円、軽減が使えない場合は約46万円です。司法書士報酬は、公表されている資料で、移転と抵当権設定の合計が約10万円から13万円台でした。

差が大きいのは、住宅用家屋の軽減税率が使えるかどうかです。国税庁の税額表では、保存は1,000分の1.5、売買による移転は1,000分の3、抵当権の設定は1,000分の1に軽減されます。この軽減は令和9年3月31日までに登記を受ける場合が対象で、床面積が50平方メートル以上であることなどの要件があります。延長は、国土交通省が令和9年度税制改正で要望している段階で、決まっていません。年末の税制改正大綱で確かめてください。

この記事では、登録免許税の税率と司法書士報酬を、国税庁、国土交通省、日本司法書士会連合会、事務所の料金表の公表値で比べ、モデルケースで合計を試算します。報酬は自由に決められるため、実際の額は見積書で確認してください。ここで示す金額は公表された料金表や税額表の値とモデルケースの計算で、登記費用の市場平均や全国の相場ではありません。相場として参考にする場合も、不動産の評価額や登記の件数、地域で価格が変わる前提で読んでください。

登録免許税の仕組みと軽減の条件

登録免許税の課税標準は、原則として、固定資産課税台帳に登録された価格（固定資産税評価額）です。台帳に価格がない場合は、登記官が認定した価額になります。売買価格や建築費ではないので、購入価格が高くても、評価額が低ければ、税額は小さくなります。国税庁の税額表で、建物の所有権の保存は本則1,000分の4、売買による所有権の移転は1,000分の20です。抵当権の設定は、債権金額が課税標準で、本則は1,000分の4です。土地の売買による移転は、本則1,000分の20、令和11年3月31日までの登記は、1,000分の15に軽減されています。

住宅用家屋の軽減を受けるには、個人が自己の居住の用に供することが前提です。登記の申請には、家屋の所在する市町村の証明書を添付する必要があり、登記した後で証明書を出しても軽減は受けられません。仙台市のページには、床面積が50平方メートル以上であること、建築後1年以内に登記を受けること、取得の原因が売買または競落であること、中古は昭和57年1月1日以後に建築された家屋か、耐震基準に適合していることといった要件が載っています。要件は国や市町村の運用で変わるため、購入前に不動産会社や司法書士に確認してください。

司法書士報酬は公表値で幅がある

司法書士の報酬は、各司法書士が自由に定めることになっています。日本司法書士会連合会が2024年3月に実施した報酬アンケートは、全国の会員から抽出した5,558名が対象で、金額はすべて消費税込みです。売買による所有権移転の設例（固定資産評価額の合計1,000万円）の平均は56,678円、新築建物の所有権保存（課税価格1,000万円、減税証明書の取得込み）は29,060円、抵当権設定（債権額1,000万円）は42,699円でした。報酬のほかに、登録免許税などの費用が別にかかります。

別の発行元として、司法書士法人みずほ中央事務所の料金表（消費税10％込み、更新日の表示なし）を見ます。所有権移転は5万5,000円から、所有権保存は2万7,500円から、抵当権設定は4万4,000円からです。中古住宅をローンで購入する費用例では、移転5万5,000円（固定資産評価額の合計が2,000万円以下の場合）、抵当権設定4万4,000円、立会日当1万6,500円に、事前調査や証明書取得の代行1万1,000円から1万6,500円を加え、登録免許税を除く合計が12万6,500円から13万2,000円です。

2つの発行元で、移転と抵当権設定の合計は、日司連の平均が約9.9万円、みずほ中央の例が約12.7万円から13.2万円で、約3万円の差が出ました。条件が違う点に注意が必要で、日司連は評価額1,000万円の設例の平均、みずほ中央は評価額2,000万円以下の価格に、立会いや証明書取得の代行を含めた費用例です。見積書では、何の作業が含まれるかを項目ごとに見てください。

モデルケースで合計を試算する

固定資産税評価額が土地1,200万円・建物800万円の中古住宅を、住宅ローン3,000万円で購入し、すべての要件を満たす場合を試算します。登録免許税は、土地の移転が1,200万円×1.5％＝18万円、建物の移転が800万円×0.3％＝2.4万円、抵当権の設定が3,000万円×0.1％＝3万円で、合計23.4万円です。住宅用家屋の軽減が使えない場合は、土地は軽減の対象のまま18万円、建物が800万円×2％＝16万円、抵当権が3,000万円×0.4％＝12万円で、合計46万円になります。建物で約13.6万円、抵当権で約9万円、全体で約22.6万円の差が出ます。

試算の前提は、評価額と借入額が上記のとおりです。表題登記や住宅用家屋証明書の自治体の手数料は含みません。日司連の平均は評価額・債権額が1,000万円の設例なので、評価額2,000万円・債権額3,000万円のこのモデルの実額とは一致しません。新築で、建物の所有権保存を行う場合の登録免許税は、評価額2,000万円なら、軽減で3万円、本則で8万円です。新築で評価額がまだ付いていない場合は、登記官が認定した価額が課税標準になるため、具体的な額は法務局で確かめてください。

時期と状況別の判断、支払い方法

引き渡しや登記の時期が令和9年3月31日をまたぐ場合は、軽減の適用期限に注意が必要です。期限内に登記できるかは、売買契約の決済日、融資の実行日、書類の準備で決まります。令和9年度の税制改正で延長が決まるかは、年末の税制改正大綱で確認できます。決まっていない時点では、期限内に登記する前提で、資金を用意するのが安全です。

登記費用は、決済の日に現金で用意が必要な費用です。住宅ローンの対象に含められるかは、金融機関と商品で変わります。中古住宅の購入前には、建物の状態を確認する費用も別にかかります。ホームインスペクションの料金は、中古住宅のホームインスペクション費用の記事で確認できます。

• 評価額（土地・建物）を、固定資産税の課税明細書か評価証明書で確認する
• 住宅用家屋の軽減の要件（面積、築年数、居住用、1年以内の登記）を満たすか
• 司法書士の見積書で、報酬、実費、立会日当、証明書の取得代行を分けて見る
• 決済日に必要な現金と、融資に含められる範囲を金融機関に確認する

登記費用などの諸費用の支払い方法を、住宅や車のローンも含めて比べたいときは、CrowdLoanで複数の金融機関のローンを比較して検討できます。審査は各金融機関が行い、借入れの可否や金利を約束するものではありません。

出典・確認先

調査日：2026年10月11日。登録免許税の軽減は令和9年3月31日までの登記が対象で、延長は令和9年度税制改正の要望段階です。司法書士報酬は自由に定められ、公表値は条件が異なります。購入前に司法書士の見積書で確認してください。

• 国税庁 タックスアンサー No.7191「登録免許税の税額表」
• 国土交通省「住宅用家屋の所有権の保存登記等に係る特例措置」
• 財務省掲載「令和9年度税制改正要望事項（国土交通省住宅局）」（PDF）
• e-Gov法令検索「登録免許税法」
• 日本司法書士会連合会「司法書士の報酬」
• 日本司法書士会連合会「報酬アンケート結果（2024年3月実施）」（PDF）
• 日本司法書士会連合会「報酬アンケート 概要」（PDF）
• 仙台市「住宅用家屋証明について」
• 司法書士法人みずほ中央事務所「報酬基準」